内容摘要:近年来,针对房地产领域存在的问题,国家连续出台了一系列的宏观调控政策,但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其他各类物价指数的涨幅,房价调控再次成为人们关注的热点。本文从房价调控的目标出发,针对以上情况,对房地产调控中出现的一些问题进行了分析。
关键词:房价 调控目标 宏观调控
自2003年下半年以来,针对房地产领域存在的问题,央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%,国办发出半年内停止农地转征的通知。但国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨,反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。2005 年 1-4 月,全国商品住宅平均价格同比又分别增长 11.9%和 12.9%。随即,国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,立刻引起房地产市场的强烈反响,尤其是上海楼市状况,立即出现下跌趋势,但是对房价上升速度过快的问题仍旧没得到根本遏制。房价上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度,引发了政府对房价调控的思考。以往对于房价调控的措施问题研究比较多,但是很少研究调控目标问题。本文从房价调控的目标出发,谈谈对房价调控的认识。
房价成为调控的目标
无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。住房价格是住房市场的核心,是住房市场健康的“晴雨表”。怎样对其进行调控、其调控的目标是什么,是必须关注的问题。在一系列市场化的调控手段不能奏效后,中央不得不动用行政调控的“法宝”。正如国务院的文件所表明的那样,稳定房价是这次房地产新政的核心。其实正如中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容所说,房地产新政的步伐永远都紧跟房价走。
一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制,并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说,经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看,基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。无论是2004年政府控制土地与银行信贷,还是2005年房地产新政中的“调控”手段,如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等,这些手段是政府规范房地产市场的基本职能,但实际上这些方面不是宏观调控,而是行政性的微观手段,仅仅是遏制过热行业的发展等。
稳定房价不等于降低房产的绝对价位
房产绝对价位高低不能说明其合理与否,由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状,并非合理的价格。评判房价合理与否,不能仅仅看其价位的高低,只有把房价与居民的收入比较,与其价值核心比较,与其动态变化比较;只能与其房价的内涵,与住房的质量以及环境比较,在比较中方能鉴别。随着人们生活水平的提高,人们对居住环境质量的要求越来越高,买房不仅仅考虑住房的价格,更加向往人文环境良好的居住社区,住房建设也正从生存型向舒适型转变。如武汉市武昌区房价的一路上升不仅是经济的发展,还有大量高等学府的存在、良好的人文环境,无不为住房价格的看好带来优势条件。而且住房本身就是与区位相结合的,离开了区位谈房价是没有意义的。可见,从某种程度上说,房价的可比性比较差,而且随着近年来,住房成本的上涨,也促成了房价上涨的原因之一,因为由供求关系决定的房价不可能低于住房的成本价。
房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度
按照目前房地产开发商及各地方政府的理解,国内房价的稳定就是房价的上涨保持在一定的幅度上,而不是房价的下落。稳定房价就是稳定房价上涨的幅度。但是房价调控政策具有一定的滞后性,这也是近年来政策短暂性所导致的结果。2004年政府推出的调控,仅是控制土地与银行信贷,仅是遏制过热行业的发展等。土地供应政策的偏向与脱节,加剧了土地供求的矛盾,反而迅速推动了房价的上涨。如2003年12月18日,国土资源部发出了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》,其中要求停止别墅用地的供给,这种针对产品类型的土地限制政策显然与市场
