资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
商业地产运营中的资本运营必须以地产开发和商业运营为载体,我国除商业银行外的信托基金等形式的资本并不丰富,相关资本运营独立体的成熟尚需时日,走到商业地产运营的主导位置尚需要一个过程,因此本文没有对资产运营商占商业地产运营主导地位的模式进行分析。对万达和颐高比较分析见表1。
本文从商业地产运营的构成研究入手,系统分析了商业地产运营的模式和关键点,并主要对颐高商业地产模式进行了分析。本文的创新点在于:从系统角度分析了商业地产运营,以承担主导地位的主体的区别为依据对目前的运营实践进行的划分;从构成角度出发,认为资本运营是商业地产运营的重要构成部分,同时也指出资本运营仅仅是组成部分之一,需要根据项目的实际情况选择合适资本运营模式;商业与地产的强耦合是商业地产运营成功的关键,事先耦合的纽带是资本杠杆;商业运营是商业地产运营的核心,对商业运营商承担商业地产运营的主导地位的优势和操作进行了分析。
