四、高房价下相关政府部门的利益分析
政府机构作为公益部门,除非具有引导产业、扶持产业的必要,不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益,通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求,使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的,土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地),房地产税也是归政府支配的,因而地方政府对发展房地产的积极性很高,地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原,2005)。央行在2005年5月发布的《2004年中国区域金融运行报告》中指出,最近几年来,上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元,房地产市场给上海市政府带来的地方财政收入约占该地方财政收入的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性,它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时,提倡、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨,由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降,甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动,特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响,当部门利益受到影响而必须割舍时,利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用,整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。
五、高房价下消费者的利益分析
房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者,也是房地产市场各项费用的最终承担者,房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”,可能是实际利益也可能是名义利益,其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说,得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作,因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为,有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益,房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务,房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利,间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合,消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄,作为房地产市场中的弱势群体,在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例,力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小,甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求,自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的,但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下,消费需求表现较多的是购买力的最终决定,特别是当今现实状况,在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下,即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源,相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府部门为了政绩考核的需要,放弃百姓利益而与开发商的相互应和,共同抬高房价、虚涨房市价格的做法,是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的,是一种对百姓利益不负责任的行为。
